Com este singelo trabalho, venho apresentar as principais alterações ocorridas no novo Código Civil Brasileiro no âmbito do Registro de Imóveis.

Toda pessoa é capaz de direitos e deveres na ordem civil e a personalidade civil começa do nascimento com vida; mas a lei põe a salvo, desde a concepção, os direitos do nascituro (art. 1º e 2º).

O artigo 3º nos informa que são absolutamente incapazes de exercer pessoalmente os atos da vida civil:

I - os menores de 16 anos;

II - os que, por enfermidade ou deficiência mental, não tiverem o necessário discernimento para a prática desses atos;

III - os que, mesmo por causa transitória, não puderem exprimir sua vontade.

O artigo 4º relaciona os incapazes, relativamente:

I- os maiores de 16 e menores de 18 anos;
II- os ébrios habituais, os viciados em tóxicos, e os que, por deficiência mental, tenham o discernimento reduzido;
III- os excepcionais, sem desenvolvimento completo;
IV- os pródigos.

Parágrafo único: A capacidade dos índios será regulada por legislação especial.

O novo Código declarou, através do art. 4º, inciso II, que os viciados em tóxicos e os ébrios passam a integrar a categoria dos relativamente incapazes. Para casar, exercer atividades comerciais, assumir quaisquer tipos de obrigações se faz necessária a intervenção de um tutor.

Com o novo Código a habilitação do indivíduo para a prática de todos atos da vida civil ocorre aos 18 (dezoito) anos de idade é o que prescreve o art. 5º, logo seguido dos demais casos em que cessará, para os menores a incapacidade. São eles, de acordo com o parágrafo único, os seguintes:

I- pela concessão dos pais, ou de um deles na falta do outro, mediante instrumento público, independentemente de homologação judicial, ou por sentença do juiz, ouvido o tutor, se o menor tiver 16 anos completos;
II- pelo casamento;
III- pelo exercício de emprego público efetivo;
IV- pela colação de grau em curso de ensino superior;
V- pelo estabelecimento civil ou comercial, ou pela existência de relação de emprego, desde que, em função deles, o menor com 16 anos completos tenha economia própria.

Toda alteração no nome do proprietário de algum imóvel, seja por casamento, separação judicial, divórcio, ou, ainda de outras circunstâncias que, qualquer modo, tenham influência no registro ou nas pessoas nele interessadas, deverão ser averbadas à margem do registro de cada imóvel da pessoa atingida pela alteração, conforme preceitua o artigo 167, inciso II nº.5.

É definida como sendo o desaparecimento de uma pessoa de seu domicílio sem que dela haja notícia, desde que não tenha deixado representante ou procurador a quem caiba administrar-lhe os bens. Constatada, será declarada em ação própria e o juiz nomeará um curador especial que poderá ser o cônjuge, na sua falta os pais ou aos descendentes e na falta destes, à escolha do juiz, e decretará a arrecadação dos bens, se existirem. Entendo que deve ser averbada à margem do registro imobiliário da pessoa declarada ausente, à vista de mandado judicial ou certidão hábil, considerando que afeta o registro quanto à pessoa nele interessada, face ao art. 167, inciso II, nº. 5, evitando assim fraudes.

Decorrido o prazo de 1 ano da arrecadação dos bens do ausente, ou, se ele deixou representante ou procurador, em se passando 3 anos, poderão os interessados requerer que se declare a ausência e se abra provisoriamente a sucessão. A sentença que determinar a abertura da sucessão provisória só produzirá efeitos 180 dias depois de publicada pela imprensa, mas, logo que passe em julgado, proceder-se-á à abertura de testamento, se houver e ao inventário e partilha dos bens, como se o ausente fosse falecido. Entretanto para o herdeiros se imitirem na posse, estes deverão dar garantias de restituições dos bens, no caso de retorno do ausente. Empossados nos bens, os sucessores provisórios representarão ativa e passivamente o ausente, só podendo alienar, não sendo por desapropriação, ou hipotecar com autorização judicial. A partilha objeto da sucessão provisória não está sujeita a registro, tendo em vista que o domínio dos bens continua em nome do ausente, tendo os sucessores provisórios somente a posse.

No caso do ausente aparecer ou se lhe provar a existência, depois de estabelecida a posse provisória, cessarão as vantagens dos sucessores nela imitidos, ficando obrigados a tomar as medidas assecuratórias precisas, até a entrega dos bens a seu dono.

Dez anos depois de passada em julgada a sentença que concedeu a sucessão provisória, ou provando-se que o ausente conta 80 anos de idade, e que de 5 datam as últimas notícias dele, ou ainda se provar a morte do ausente, poderão os interessados requerer a abertura da sucessão definitiva e o levantamento das cauções prestadas. Se o ausente regressar nos 10 anos seguintes à abertura da sucessão definitiva, este terá o direito de reaver os seus bens, no estado em que se encontrarem, os sub-rogados em seu lugar, ou o preço daqueles eventualmente transmitidos a terceiros depois daquele tempo. Se nos 10 anos, o ausente não apareceu nem foi promovida a sucessão definitiva, os bens arrecadados passarão ao domínio do Município ou do Distrito Federal, incorporando-se à União quando situados em território federal.

De acordo com o artigo 79 são considerados bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente. Além de considerar como imóveis para efeitos legais, os direitos reais sobre imóveis e as ações que os asseguram, bem como o direito à sucessão aberta. Foi acrescentado o inciso I no artigo 81, quanto às edificações que, separadas do solo, mas conservando a sua unidade, forem removidas para outro local, por exemplo, casas de madeira.

O artigo 104 dispõe os requisitos essenciais para validade do negócio jurídico, sem os quais o negócio é nulo, devendo o registrador repeli-las. O agente capaz é aquele que atingiu a maioridade, estando no gozo de suas faculdades mentais e consciente de seus direitos, sendo que o incapazes ou relativamente incapazes devem ser representados ou assistidos pelos pais ou curadores nomeados e, quando necessário a autorização do juiz, em caso de alienação por menores de 18 anos não emancipados, interdito ou ausente. O objeto lícito é aquele que não provém de atividades criminosas, está legalmente disponíveis. Quanto à forma prescrita ou não defesa em lei, compete ao registrador examiná-la em conformidade com o princípio da legalidade. O art. 108 predispõe que a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos, como no caso de transmissões inter vivos, constituição de direitos reais, onerações de imóveis, pacto antenupcial, sendo excetuada as transações de valor inferior a trinta salários mínimos, que poderão ser objeto de instrumento particular. Sendo admitida também por instrumento particular: a) os atos praticados pelo Sistema Financeiro da Habitação relativos à aquisição da casa própria e financiamento com garantia hipotecária, previstos no artigo 61, § 5º da Lei 4380 de 21.08.64; b) alienação fiduciária quando o beneficiário final seja uma pessoa física, nos termos do art. 38 da Lei 9.514 de 20.11.97; c) negócios formalizados com pessoa jurídica, previstos na Medida Provisória n. 2223 de 4.09.2001; d) convenção de condomínio; e) contrato de locação; f) promessa de compra e venda e suas respectivas cessões ou promessa de cessão advindos de parcelamentos populares, nos termos da Lei 9785/99, art. 26, § 6º.

Considera-se condição nos termo do art. 121, a cláusula que, derivando exclusivamente da vontade das partes, subordina o efeito do negócio jurídico a evento futuro e incerto. Tendo as condições que obedecerem à leis, sendo defesas aquelas que privarem de todo efeito o negócio jurídico ou o sujeitarem ao arbítrio de uma das partes. No art. 125 temos a condição suspensiva, a qual subordina a eficácia do negócio jurídico, ou seja a eficácia ou validade do ato subordina-se a evento futuro, v.g. quando um pai promete dar uma casa ao filho se ele passar no vestibular e no artigo 127 a condição resolutiva, que predispõe que enquanto esta não se realizar, vigorará o negócio jurídico, podendo exercê-la desde a conclusão deste, o direito por ele estabelecido, ou seja, extinguir o direito formalizado após evento futuro previsto, v.g. encontramos esta cláusula na retrovenda, no pacto comissório, nas cláusulas de reversão na doação e na alienação fiduciária.

São anuláveis as transmissões gratuitas ou onerosas realizadas por devedor insolvente. A relevância destes dispositivos para o registrador vão se revelar quando é apresentado para registro Mandado de Cancelamento de Registro, penhora, arresto ou seqüestro.

Quanto à penhora, arresto ou seqüestro, se o imóvel estiver em nome de terceiros, este não poderá ser efetuado, pois fere o princípio da continuidade.

No velho código tratava como nulo o ato jurídico e no atual, coloca como nulo o negócio jurídico nas circunstâncias previstas no art. 166. Para o registrador cumpre salientar que o “negócio” pode ser nulo, mas o “ato” de registro permanece produzindo seus efeitos, enquanto não cancelado, conforme artigo 252 da Lei 6015/73.

O novo Código Civil vem dirimir quaisquer dúvidas sobre prazos prescricionais e prazos decadenciais. Os dois institutos possuem capítulo próprio. Importante ressaltar que todos os prazos que não estiverem elencados no capítulo dos prescricionais são prazos decadenciais.