O sistema registral brasileiro é um dos mais seguros do mundo. Fala-se aqui em sistema registral no seu sentido amplo, englobando todas as especialidades de registros públicos e notariado. No entanto, este sistema não foi capaz de impedir graves distorções, como a quebra da Encol, deixando 40.000 famílias sem seus imóveis e suas economias, e a proliferação de parcelamentos irregulares e todo o Brasil e especialmente no Distrito federal.

Um sistema concebido para promover a paz social preventivamente, cujas funções são garantir a segurança e a eficácia dos atos jurídicos, não pode se permitir tantas distorções, e ainda se considerar um dos melhores do mundo. Onde erramos? Estes dois exemplos que representariam uma falha no sistema registral brasileiro têm algo em comum: a falta do instrumento público, da escritura pública. Vejamos o primeiro exemplo – o caso Encol.

A partir de um determinado momento de atuação empresarial, a Encol passou a lançar diversos empreendimentos sem realizar a necessária incorporação imobiliária, com o depósito e registro no Registro de Imóveis do memorial de Incorporação. Isto porque, para registro deste memorial, a empresa necessita comprovar sua regularidade fiscal, sua idoneidade financeira e, primeiramente, a propriedade livre e desembaraçada do imóvel. No caso particular em análise, a Encol já não possuía as certidões negativas fiscais – por apresentar débitos crescentes – tampouco comprovava sua idoneidade financeira. Por outro lado, em vários empreendimentos lançados pela construtora hoje falida, esta não era sequer a proprietária do lote de terreno, muitas vezes sequer compromissária compradora. Desta forma, era impossível o registro do memorial de incorporação.

Ocorre que a venda de unidade em construção, sem o registro do memorial de incorporação, é crime, como preceitua a Lei nº 4591/64. Mas os contratos de venda destas unidades podiam ser elaborados e celebrados pela própria construtora infratora, através de instrumentos particulares. Aos compradores cabia somente assinar estes contratos, e ficar completamente reféns da construtora. Caso fosse obrigatória a escritura pública nenhum dos 40.000 mutuários teriam perdido suas economias de uma vida, seus sonhos, suas esperanças. Isto porque sem o registro do memorial de incorporação, nenhum tabelião lavraria uma escritura de compra e venda ou promessa de compra e venda de unidade em construção, por se tratar de um ato criminoso. Veja-se que o notário atuaria como terceiro imparcial e mediador entre o construtor e o consumidor, preservando preventivamente a paz social. Obrigaria o registro do memorial de incorporação para o lançamento de novos empreendimentos, impedindo quiçá que a construtora quebrasse, já que teria de lançar menos empreendimentos, todos com a devida comprovação de regularidade fiscal e idoneidade financeira.

No segundo exemplo ocorre algo semelhante. Os inúmeros condomínios irregulares que se espalham como pragas pr todo o Brasil e, especialmente,no Distrito Federal, encontram no contrato particular um terreno fértil para se multiplicarem. A Lei nº 6.766 que disciplina os loteamentos urbanos, à semelhança da Lei de Incorporações, dispõe que a venda de lote em loteamento não registrado no Registro de Imóveis é crime. No entanto, permite a realização de vendas das unidades através de contratos particulares, elaborados pelos próprios loteadores. Mais uma vez os consumidores se vêm reféns de alguns empreendedores criminosos nada podem fazer para defender-se. Aqui também, se fosse obrigatória a escritura pública nenhuma escritura de compra e venda ou promessa de compra e venda de imóvel em condomínio irregular seria lavrada, por constituir crime.

Felizmente a grande maioria dos incorporadores e empreendedores é constituída de pessoas sérias e honestas. No entanto, quando estas empresas apresentam desvio de comportamento o sistema não responde com um freio eficaz e preventivo, uma vez que permite a realização de contratos particulares. Na verdade, o sistema registral brasileiro foi concebido de forma coesa eficaz. Legislações posteriores que abriram brechas no sistema, admitindo cada vez mais a disseminação dos contratos particulares, diminuindo a segurança jurídica do tráfego imobiliário e possibilitando o distúrbio social.

O notariado latino do qual o Brasil faz parte está presente em grande parte do mundo. Não é uma herança medieval de Portugal como querem crer alguns. Praticamente toda a Europa continental adota o sistema de notariado latino, além de países das mais diversas culturas e desenvolvimento social, Omo Japão, China, Rússia, América Latina. Em todos estes países ninguém compra ou vende um imóvel sem a intervenção de um notário, através do instrumento público. O notário é um profissional do direito, independente e imparcial, cuja atuação visa a proteção da sociedade.

Em mais da metade do mundo, a escritura pública não é sinônimo de burocracia, mas é o espelho e a guardiã da segurança jurídica e da preservação da paz social.

Gustavo Leão
Presidente da Associação dos Notários e Registradores do DF - Titular do 1º ofício de Registro de Imóveis de Brasília

Fonte: Jornal do Notário, Janeiro/Fevereiro/2004.