Número do processo: 1.0432.07.013693-7/001 (1) -Relator: Wander Marotta - Relator do Acordão: Wander Marotta - Data do Julgamento: 13/11/2007 - Data da Publicação: 15/01/2008

Suscitação de dúvida - Imóvel avaliado pelo fisco por valor superior a trinta salários mínimos - Necessidade de escritura pública. A escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou re¬núncia de direitos reais sobre imóveis de valor supe¬rior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País (art. 108, Código Civil). O valor do imóvel a ser considerado deve ser o da avaliação efetivada pelo Fisco e não o constante do instrumento da transação pactuada. Os enunciados disponibilizados pelo Conselho da Justiça Federal, e elaborados durante a 4ª Jornada de Direito Civil, não têm força de lei e não produzem os efeitos almejados pela apelante.

Vistos etc., acorda, em Turma, a 7ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, incorporando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimidade de votos, em negar provimento.

Belo Horizonte, 13 de novembro de 2007.
Des. Wander Marotta – Relator

Conheço do recurso.

Tratam os autos de dúvida suscitada por Ricardo Gomes Castejón, Oficial do Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de Monte Santo de Minas, em razão de pedido de registro imobiliário de Escritura Particular de Compra e Venda apresentado pela Construtora e Incorporadora Terranova Ltda., tendo em vista que, lavrado no valor de R$3.000,00, a avaliação do Fisco Municipal para recolhimento do IT61 foi no importe de R$35.990,76; que a dúvida decorre do não atendimento à legislação, já que o valor atribuído pelo Fisco foi superior a trinta salários mínimos, como estabelece o art. 108 do Código Civil, e em obediência à recomendação do Juiz Corregedor quando da última correição efetivada em 2006.

A suscitada insiste no registro da escritura, ao fundamento de que é documento hábil para a transferência de propriedade imóvel, apesar da avaliação do Fisco para o recolhimento do imposto, já que o dispositivo legal não impõe parâmetro a ser utilizado para a avaliação, motivo pelo qual deve ser obedecido aquele constante do instrumento particular. Ressalta que a transação ocorreu de forma legal, entre pessoas capazes, respeitados os princípios da boa fé, efetivada entre primos, numa negociação familiar.

Às fls. 59/64, manifestou-se o Ministério Público pela rejeição do registro. A sentença julgou procedente a dúvida, e manteve a recusa de acesso do título ao sistema registrário, ratificando a determinação para não proceder-se a nenhum registro de escritura particular cuja avaliação, pelo Fisco, seja superior ao limite estabelecido no art. 108 do Código Civil - (fls. 65/68).

Informada, recorre a Construtora e Incorporadora Terranova Ltda. - (fls. 94/128), sustentando que a r. decisão afronta, entre outros dispositivos, o disposto no art. 108 do Código Civil, que autoriza seja a escritura particular de compra e venda lavrada em valor inferior a trinta salários mínimos; que o fundamento da sentença foi o parecer ministerial, que é cópia, ipsis líteris, do trabalho de um Tabelião, publicado na RDI nº. 60, e no site Jus Navigandi; que a cópia, sem indicar a fonte, é inaceitável e, no caso, trata-se de trabalho da lavra de pessoa interessada, contrária à formalização de escritura particular, pois interessa-lhe a escritura pública; que o parecer, portanto, não poderia servir de parâmetro à sentença, pela total ausência de amparo legal e fático, e por caracterizar verdadeira defesa do tabelionato.vou do Tabelião, afastando-se do real interesse debatido nos autos; que a escritura particular apresentada não possui qualquer vício hábil a impedir o registro; que a lei não determina que o valor a ser considerado seja o da avaliação fiscal e, não havendo especificação do valor, é incabível a interpretação do Ministério Público acatada na r. decisão; que o Judiciário deve basear-se no brocardo jurídico segundo o qual “onde a lei não distingue, não cabe ao intérprete distinguir”; que a escritura particular retrata negócio jurídico perfeito e acabado entre as partes, não podendo suposições e situações hipotéticas servirem de obstáculo ao ingresso na serventia registral; que o Conselho da Justiça Federal publicou 125 enunciados a orientarem o entendimento dos artigos do Código Civil, dentre eles o de nº. 298, no sentido de que o valor do trinta salários mínimos, em referência à forma pública ou particular dos negócios jurídicos, é aquele atribuído pelas partes e não qualquer outro arbitrado pela Administração Pública, e que a suposição de valor ínfimo não pode prevalecer em razão da ausência de quaisquer provas em sentido contrário, considerando-se que o imóvel está localizado ao lado de uma empresa poluidora do terreno e adjacências.

A r. decisão não merece reparos.

A prova demonstra que a apelante, em 20/04/2005, através de escritura particular, adquiriu de Leda Maria Donnabella Ouinette Maas, Walter Antõnio Maas, Lívia Maria Ouinette Paulino da Costa, Plínio Pereira Ouinette Filho e Maria Cristina Loguércio Pereira Ouinette, “parte ideal equivalente a 28,47% de um lote de terreno vago denominado Área ‘A”’, situado na cidade de Monte Santo de Minas, “perfazendo a área total de 42.138,83 cn2 (quarenta e dois mil, cento e trinta e oito metros e oitenta e três centímetros quadrados)” pelo preço certo de R$3.000,00 (três mil reais) - (fls. 30).

O terreno foi avaliado em R$35.990.76, pela Prefeitura Municipal de Monte Santo de Minas - (fls. 32).

Levado o título a registro, o Sr. Oficial do Registro de Imóveis negou-se a fazê-lo, suscitando a dúvida.

O sistema brasileiro aproxima-se do alemão quando adota um sistema registral para estruturar o modo de aquisição inter vivos dos bens imóveis. Há uma dissociação entre o título - causa - e o modo - meio - de aquisição, que constituem fatos distintos no nosso sistema. O título, no Brasil, assume a feição de um negócio jurídico solene; a forma pública é da substância do negócio jurídico que serve de título para a aquisição. A função desta solenidade é documentar e permitir que uma série de controles seja exercido sobre o ato, controles que são exercidos pelo Notário, em primeiro plano, e pelo Registro de Imóveis, que aparece como uma segunda barreira.

Ou seja, a compra e venda de bem imóvel de valor superior a trinta salários mínimos é negócio jurídico solene, que tem de ser realizado na forma pública e registrado no Cartório de Imóveis, quando só então ocorrerá a transmissão do domínio, através do registro.

A escritura pública, portanto, é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Dispõe o Código Civil:

“Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”.

Como bem anotado pela ilustre magistrada de primeiro grau, “o legislador quis, ao editar o artigo 108, possibilitar transações imobiliárias sem muito custo às partes de baixa renda. Soa lógico que ao referir ao valor que permite a escritura particular o fez ligando-o ao do imóvel e não ao do negócio. Exatamente para evitar fraudes e sonegação de toda sorte. O fisco faz a avaliação do imóvel de maneira objetiva e próxima da realidade mercadológica, considera uma pauta legalmente aprovada seja pelo Município ou pelo Estado, servindo de parâmetro para todos os demais cálculos sejam de custas judiciais ou emolumentos extrajudiciais” - (fls. 67).

O valor da avaliação efetivada pelo fisco, no caso, é mais de dez vezes superior àquele declarado no instrumento particular firmado entre as partes quando do negócio pactuado. Por ocasião da Correição levada a efeito no Cartório de Registro de Imóveis em 14/03/2006, a MM. Juíza Diretora do Foro da Comarca de Monte Santo de Minas e Corregedora dos Cartórios Extrajudiciais, ao ali detectar várias irregularidades, advertiu o Oficial do Registro de que, “doravante, não deverá proceder ao registro de escrituras particulares cujos bens sejam avaliados pelo fisco por valor superior ao limite legal (trinta vezes o maior salário-mínimo vigente), pois é da validade do ato que dispõe sobre direitos reais sobre imóveis que ela seja pública, nos termos do artigo 108 do Código Civil Brasileiro” - (fls. 90).

Há, portanto, uma determinação judicial a ser cumprida, e que visa o cumprimento da lei.

Os enunciados disponibilizados pelo Conselho da Justiça Federal, e elaborados durante a 4ª Jornada de Direito Civil, não têm força de lei e não produzem os efeitos almejados pela apelante.

A prevalecer o entendimento defendido, bastaria que as partes, ao realizarem negócio jurídico de compra e venda de imóveis, estampassem no respectivo instrumento valores ínfimos, desvirtuando, totalmente, o espírito e a finalidade da lei, com a exclusiva finalidade de burlar o fisco e não recolher os tributos e emolumentos devidos.

Acresça-se que o fato de tratar-se de compra e venda entre parentes, “antes de conferir transparência ao negócio, o põe sob dúvida, dada a subjetividade da declaração quanto ao valor do bem transacionado que pode mesmo nem ser o real, como pode pretender simular situação fática diversa da efetivamente transacionada”, como consta da r. decisão - (fls. 67).

Não se pode admitir que o imóvel, mesmo localizado em cidade do interior do Estado, com uma área considerável, tenha sido adquirido, em 20/04/2005, pelo preço irrisório de R$3.000,00, quando avaliado por R$35.990,76 como da Guia de Informação de ITBI “inter-vivos” de fls. 32.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso. Custas pela apelante.

Votaram de acordo com o(a) Relator(a) os Desembargador(es): Belizário de Lacerda e Heloisa Combat.